9月29日，央行、銀保監(jiān)會開座談會，強調(diào)“堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的同時，也提到“維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益”。

國慶剛過，又有新的房企“暴雷”，可能確實還有一些房企在走向“暴雷”的路上，疲于自救。而真正有核心競爭力的企業(yè)，在從容適應(yīng)新游戲規(guī)則的同時，正抓住戰(zhàn)略機遇悄然布局新的行業(yè)周期。

進入下半年，綠地持續(xù)加快降負債、去杠桿步伐，不斷取得顯著成效。9月24日，綠地控股以自有資金按期足額完成本息總計約5.8億美元境外美元債券兌付打款；綠地有息負債總額近一個季度再降約300億元。最終的數(shù)據(jù)尚待上市公司三季報正式披露，但以綠地降負債的最新進展，不少業(yè)內(nèi)人士估算，綠地的有息負債總額已降至約2500億元，較高點時已下降約1400億元，第二條紅線凈負債率大概率已在三季度達標轉(zhuǎn)綠。

其實，綠地的總負債是“看起來很多”。在總負債中有息負債占比、有息負債結(jié)構(gòu)、負債產(chǎn)業(yè)來源、債務(wù)周期等多個層面的結(jié)構(gòu)特點，正是綠地實現(xiàn)超預(yù)期快速降負債的巨大優(yōu)勢。據(jù)綠地半年報數(shù)據(jù)，綠地總負債中的最大部分實際為合同負債4339億元（主要為房地產(chǎn)業(yè)預(yù)銷售金額，代表未來業(yè)績確定性 ），占比達35%，有息負債占總負債比例僅約20%；有息負債中銀行貸款超過75%，有息負債中來自房地產(chǎn)業(yè)的僅約6成，長短債比例亦不斷優(yōu)化。

綠地降負債取得超預(yù)期成效，也正逐步改善其在投資端的表現(xiàn)。第三方機構(gòu)最新披露的前9月房企新增貨值數(shù)據(jù)顯示，在各地新一批集中供地流拍頻現(xiàn)、不少房企無力拿地的時候，綠地悄然在9月單月新增超過110億元貨值。最新榜單數(shù)據(jù)顯示，作為未來發(fā)展?jié)摿χ匾笜说姆科笸羶?quán)益總貨值，綠地高居榜首。

種種跡象表明，綠地正在下一盤大棋。“降負債、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量”12字，正是綠地深刻理解中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性變革的中長期趨勢，深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化，采取的核心戰(zhàn)略。如今，即將完成蛻變的全新綠地，已悄然浮出水面。

“三年三步走”降負債戰(zhàn)略持續(xù)超預(yù)期兌現(xiàn)

國際評級機構(gòu)標準普爾曾先后多次上調(diào)綠地集團的評級展望，并在報告中著重指出“綠地降杠桿的速度超出預(yù)期”。自2020年8月央行和住建部聯(lián)合部署實施以“三條紅線”為核心的房地產(chǎn)金融審慎管理制度以來，綠地全面加大了降負債去杠桿的力度，制定了“三年三步走”去杠桿計劃，以未來三年每年年中為時間節(jié)點，主要圍繞現(xiàn)金短債比、凈負債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率三大指標設(shè)置階段性目標，三年全面“達標”。

綠地內(nèi)部圍繞多項核心措施，有計劃、分步驟、多管齊下主動降負債、去杠桿，包括：一是主動壓減有息負債規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。二是聚焦成長性地區(qū)，優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)，提高土地投資質(zhì)量。三是根據(jù)市場情況以銷定產(chǎn)，靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏。四是加快資金回籠，實施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。五是加快已售項目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)。六是積極充實企業(yè)資本金，提升資本實力。

隨后，綠地降負債的每一步，持續(xù)超預(yù)期。

2020年12月，綠地以自有資金約89億元，按期足額完成2015年公司債券（第一期）2020年本息兌付；有息負債降200億元。

2021年1月，綠地以自有資金約81億元，按期足額完成2016年公司債券（第一期）2021年本息兌付；有息負債較高點累計降450億元。

2021年2月，綠地以自有資金按期完成本息總計約4.72億美元境外美元債券本息兌付；加大債券回購注銷力度，回購債券約6000多萬美元。

2021年2月底，綠地在穩(wěn)健應(yīng)對春節(jié)前后付款高峰的同時，順利實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，一條紅線提前轉(zhuǎn)綠達標，比原計劃整整提前了一個多季度；有息負債較高點累計下降超過500億元。

2021年3月底，有息負債較高點累計下降超過845億元；凈負債率較高點累計下降52個百分點。

2021年6月底，有息負債較高點累計下降超過1013億元；凈負債率較高點累計下降68個百分點。

本月底公司的三季報，則更令人期待。

“看起來很多”的債務(wù)真相：多重結(jié)構(gòu)優(yōu)勢

和其他幾家規(guī)模龍頭房企一樣，綠地總資產(chǎn)規(guī)模遠超萬億，名義上的總負債也超過了萬億，“看起來很多”，但這只是表象。越來越多房企出現(xiàn)債務(wù)實質(zhì)性違約，而綠地不斷刷新著降負債速度。除了給力的綜合措施外，一直被忽視的是，綠地債務(wù)的多重結(jié)構(gòu)特點，是其超預(yù)期降負債的巨大優(yōu)勢。

第一層結(jié)構(gòu)：根據(jù)2021年中報數(shù)據(jù)，綠地總資產(chǎn)1.4萬億，總負債1.2萬億?！翱雌饋砗芏唷钡目傌搨饕贤搨⒂邢⒇搨约捌渌黝悜?yīng)付款項等。其中，合同負債4339億元（主要為房地產(chǎn)業(yè)預(yù)銷售金額，代表未來業(yè)績確定性），占比達35%；有息負債總額2869億元，占比僅23%，且呈持續(xù)較快下降趨勢，整體平均融資成本約5.6%，保持低位。

第二層結(jié)構(gòu)：有息負債總額中，銀行貸款超過75%，債券低于20%，信托等非標融資不足5%。

第三層結(jié)構(gòu)：有息負債來源的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，則是綠地的又一層優(yōu)勢。綠地的有息負債中，來自央行重點監(jiān)管的房地產(chǎn)業(yè)負債僅2058億元，占比僅約70%，占總負債不到17%；其余來自受國家穩(wěn)增長等政策鼓勵支持的基建產(chǎn)業(yè)及消費產(chǎn)業(yè)的債務(wù)金額為798億元，占有息負債約28%。

第四層結(jié)構(gòu)：綠地中報還顯示，負債的時間結(jié)構(gòu)也在快速優(yōu)化。其中，短期借款271億元，較年初再降15%，一年內(nèi)到期的非流動負債387億元，較年初再降48%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，三季度末，綠地負債在絕對值大幅下降的同時，上述多重結(jié)構(gòu)優(yōu)勢也會更加明顯。

一個公開的秘密是，綠地有息負債的絕大部分是銀行貸款，而與主流金融機構(gòu)長期的良好合作，一直是綠地穩(wěn)健發(fā)展的“殺手锏”。就在今年內(nèi)，僅已公開的信息顯示，在綠地集團董事長、總裁張玉良親自帶領(lǐng)下，綠地與國內(nèi)各大主流銀行金融機構(gòu)的高層互動，鞏固全面戰(zhàn)略合作的同時，持續(xù)拓展新的發(fā)展領(lǐng)域，如5月初，綠地與建設(shè)銀行簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，在長租公寓經(jīng)營、存量物業(yè)合作、房源改造升級、項目拓展、金融賦能等方面深入合作。

近日，針對市場謠言，綠地方面向投資人聲明，所有貸款均正常還本、付息，無任何一筆逾期支付。

“低成本土儲大戶”的潛力：單月新增貨值再破百億

綠地降負債、去杠桿取得超預(yù)期成效，也正在逐步改善其在投資端的表現(xiàn)。第三方機構(gòu)最新披露的前9月房企新增貨值數(shù)據(jù)顯示，綠地在9月悄然單月新增超過110億元貨值。第三方機構(gòu)最新披露的房企總土儲貨值排行榜顯示，綠地以21817億元位列第4，權(quán)益總貨值19636億元位列第1。

權(quán)益總貨值未來發(fā)展?jié)摿Ω呔影袷?，綠地的土儲成本，更令同行眼紅。近幾年，綠地每年的新增貨值和樓面價是這樣的：2020年新增總貨值約3330億元，平均樓面價3175元/平方米；2019年新增總貨值近4500億元，平均樓面價2439元/平方米；2018年新增總貨值約4541億元，平均樓面價1890元/平方米；2017年新增總貨值超過3000億元，平均樓面價約2500元/平方米……

強化成本優(yōu)勢的同時，綠地的土儲結(jié)構(gòu)也不斷優(yōu)化。一二線核心城市項目占比提高，近年新增土儲住宅面積比重普遍超過70%，超50%的項目貨值集中于一二線城市。新獲取“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項目比重業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先，如2020年占比超過80%，2021年上半年占比約60%。

“多元新綠地”降負債背后：搶占高質(zhì)量發(fā)展先機

以綠地掌舵人張玉良對于國家導(dǎo)向、行業(yè)趨勢等層面的深刻理解、精準把握為代表，綠地在企業(yè)戰(zhàn)略層面的領(lǐng)先，一直是其顯眼的行業(yè)標簽。

外界對綠地成功多元化的戰(zhàn)略多有研究，而綠地官方給出了精辟的總結(jié)：綠地順應(yīng)我國經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)性變革的趨勢，大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級?？偟乃悸肥牵涸陟柟谭康禺a(chǎn)等原有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸，開展“有限多元”經(jīng)營，打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式，更好服務(wù)我國經(jīng)濟社會發(fā)展。經(jīng)過近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè)，消費、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局，為持續(xù)成長打下了基礎(chǔ)。

可以看到，在房地產(chǎn)業(yè)之外，綠地的多元產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，基建產(chǎn)業(yè)更是已成為另一核心主業(yè)。綠地基建產(chǎn)業(yè)搶抓機遇，業(yè)績保持了快速增長，產(chǎn)業(yè)能級與核心競爭力進一步提升，成為綠地業(yè)績重要增長極，躋身全球第一梯隊。上半年基建產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1574億元，同比大幅增長74%。在最新發(fā)布的2021年度ENR“全球承包商250強”權(quán)威榜單中，綠地大基建集團首次入圍并排名第9位，是基建產(chǎn)業(yè)近五年業(yè)務(wù)規(guī)模從400億元躍升至4000億元以上實現(xiàn)十倍增長、發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升的集中體現(xiàn)和充分肯定。此外，綠地金融、消費等綜合產(chǎn)業(yè)也持續(xù)推進創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，進一步打響市場品牌，提升發(fā)展能級，均呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。

種種跡象表明， “三年三步走”降負債戰(zhàn)略持續(xù)超預(yù)期兌現(xiàn)，僅是綠地的一面。另一面，則是綠地再度發(fā)揮戰(zhàn)略優(yōu)勢，悄然推進新周期高質(zhì)量發(fā)展步伐，展開新一輪布局。

對于行業(yè)發(fā)展的新階段，張玉良曾率先強調(diào)“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，向管理要紅利”，在他的字典里，不管是此前的多輪宏觀調(diào)控，還是當前的“三條紅線”，發(fā)展始終是核心。

如何看待當前的發(fā)展環(huán)境，張玉良是這樣表示的：外部環(huán)境雖然錯綜復(fù)雜，但有利的條件也不少。比如，我國仍然處于深度城鎮(zhèn)化進程當中，房地產(chǎn)市場總量仍然保持了較大規(guī)模，在分化的市場中，一些地區(qū)的市場空間仍然較大；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然是補短板、促投資、穩(wěn)增長的重要抓手，市場空間仍然較大；綠地已形成了相對多元的產(chǎn)業(yè)布局，綜合性和平衡性較強，回旋余地較大，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。

如何應(yīng)對新環(huán)境、新周期，綠地正逐步推動的戰(zhàn)略是：堅持高質(zhì)量發(fā)展理念，適應(yīng)新環(huán)境，努力練內(nèi)功，實現(xiàn)穩(wěn)增長，確保實現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好、穩(wěn)中提質(zhì)的整體發(fā)展局面。適應(yīng)新環(huán)境。深刻理解中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性變革的中長期趨勢，深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化，真正做到“把握新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局”。努力練內(nèi)功。一方面，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推動企業(yè)發(fā)展從依靠行業(yè)高速擴張紅利，轉(zhuǎn)變到依靠創(chuàng)新產(chǎn)品供給、打造精良品質(zhì)、提升服務(wù)水平上來，全方位提升企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。另一方面，與行業(yè)變革趨勢相適應(yīng)，優(yōu)化精簡組織架構(gòu)和團隊結(jié)構(gòu)，不斷提升內(nèi)在動力、活力和競爭力。實現(xiàn)穩(wěn)增長。切實把“降負債、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量”等各項工作落實落細，確保在降負債的同時，企業(yè)主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)平穩(wěn)增長，并為中長期的發(fā)展奠定更加堅實穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

綠地正以第二條紅線再度提前轉(zhuǎn)綠的從容，展開新的戰(zhàn)略布局。而這個行業(yè)未來競爭的新格局，也在悄然上演。